虞国华律师教你如何购买商品房(购买商品房应注意的几个问题)

编辑: 虞国华律师 日期: 2014-04-25 11:10:11 人气: - 评论: 0


从业几年来,我每年都要处理相当数量的商品房买卖纠纷,处理这类案件说难也难,说易也易。实际上,开发商在拟定合同时,早就设定了许多对购买者不利的条款,而往往购买者根本就理解不了这些条款。我本人总是尽力维护购买者的权利,因为我从中看到的不仅仅是购买者个人利益的得失,而是整个房地产产业给老百姓及社会带来的危害。

也许我说房地产这一产业可能会给中国带来经济危机,你可能会不相信。但事实上,这一产业已经开始对许多的城市带来了社会不稳定因素,每年都会发生大量的因房产纠纷而导致群体事件的发生,这是一方面;另一方面,从经济角度上讲,自从温州商人炒房开始,直接导致房价成倍增长,甚至许多市民也加入到炒房当中。许多人到现在都不清楚炒房团是如何运作的,认为这是市场经济。事实上,炒房团运用的资金都是天文数字,运作的结果是,开发商成为暴发户,炒房团资金翻番,剩下需房者掏干一生积蓄。这种行为直接害了百姓,因为还有成千上万的百姓没房居住。

一套住房值不值一家人一辈子的积蓄,这是否科学。社会主义不应是让百姓住不起房子。

房价再涨,也不可能没有极限,这个极限就是百姓能不能买得起,一但房价涨到了这个极限,那就是“具有中国特色”的经济危机来临。一方面,炒房者不会再炒房(因为没有利润空间);一方面,成本上涨,房子却卖不出去,直接导致开发商破产;另一方面,百姓买不起房子,引起社会动荡(因为没有“安居”)。因此,开发商破产+百姓买不起房子=银行储产资金流失+百姓焦躁=经济危机=社会动荡。

说了这么多,还是回到正题上来吧,为了社会稳定,我还是鼓励大家买房吧。那么,购房者购房时应注意哪些问题呢?我认为应该注意以下三个问题:

首先是要选好楼层。可别小看这个问题,这里可是存在猫腻的。我出差到过许多城市,参观过不少楼盘,结果发现,小高层五层以上都有住户居住,金三银四楼层却是空层,无人居住。大部分楼盘都是这种现象,出现这种现象的原因我不说大家都知道是为什么,这些金三银四都是炒房者选的楼层,为的就是方便今后脱手(当然,电梯房另当别论,只有小高层才有金三银四)。

如果你去买房,那么售房员都会告诉你三楼四楼都已售完,这时你应该怎么办?很简单,直接去房管局查询交易备案,如果真的销售了的话,开发商依据合同约定一定期限内办理备案手续,我可以负责任的告诉你,你查询的结果是该楼层房号没有备案,那么你就可以凭此找开发商讨个说法,如此一来,你就可以买到金三银四的楼层。

选好了房号。第二件事就是如何商讨房价,房地产这几年一直都是个暴利项目,这里存在一个很大的还价空间。举个我们鄱阳某个2009年动工的楼盘,我帮你们算算成本,该楼盘2008年之前购地,当时土地成本为30万元每亩,每亩有333平方右用于建房,如果按小高层七层计算,它的土地成本为300000÷333÷7=128元。其次是建筑成本,当时该楼盘的建筑成本为每平方600元,再加上员工工资成本每平方50元(实际要不到这么多),当然,我们还要给再加上公共关系成本,每平方100元,再加广告及杂费、税收成本及公共基础建设每平方50元,那么它的真实成本为每平方128+600+50+100+50=928元。当时,2009年鄱阳也确有每平方卖900元的楼盘,但它建的更早些,现在我告诉你,该楼盘现在的卖价是2800元每平方,也就是说,该楼盘每平方净挣1800元,那么,你说你是不是有还价的余地。因此,了解一个真实的价格是你不上当的依据。

楼层、房价都商定了,最后一项也就是最关键的事项,就是如何签订合同。

一般各开发商提供的合同条款基本都是一样的,购房者需认真看清合同中的第七、第八、第九、第十一、第十四、第十五条这六条条款。

购房者维权的关键条款在第八、第九、第十一、第十四、第十五这五条条款中,所以要认真看清这里面的内容。

第八、第十一、第十四是谈到交付期限及具备什么样的条件才能交付,购房者首先要知道交房起码要具备三通(即通水、通电、通路),不仅如此,交待时一定还要有“四书”即综合验收合格证书、商品房交付使用批准书、住宅质量保证书、住宅使用说明书,如开发商出示的证书不齐全,购房者有权拒绝交接,产生的延期交房责任由开发商承担。

合同中的第七条是规定购房者的违约责任,购房者在看这一条款时最好与第九条、第十五条一同看,这两条是规定开发商的违约责任,看看双方的违约责任是否对等。提醒大家最好是把违约责任都计算一下,看看谁违约时赔的钱多,如果不计算根本就发现不了其中的猫腻,同时在看出问题来后可以和开发商商量修改一下赔偿的金额,让自己的责任与开发商的责任对等。

合同中的第十五条是关键中的关键,这一条涉及到产权证问题,许多房产纠纷都是因购房者买了大半年房却拿不到房产证产生的纠纷,有的购房者将开发商告上法庭,结果法院却判购房者败诉,原因就是购房者看不懂这一条款,在这一条款中开发商的责任仅仅是将材料报房管局备案。许多购房者错误的理解为开发商必须在180天内交房产证,不仅如此,开发商就是不去办理登记,也会将自己的赔偿责任定的相当底,依据合同规定开发商也赔不了多少钱,所以购房者一定要瞪大眼睛。但这一条开发商是不会变更的,有了这一条,开发商可以将房产权办不下来的责任说推给政府部门,说办房产证是政府部门的事,他们只要登记就行了。

格式合同说完了,如果开发商另要购房者签补充协议,那购房者可一定要仔细阅读哟。

怎么样,不知看官有没有发现合同有许多条款是不公平的,事实上,建设部早有《商品房买卖合同》的样本,但开发商已经做了修改。最高法院现在提倡民事自治原则,只在不违背法律,即使条约不平等,依然是合法有效的民事行为,所以我在此提醒大家在签订购房合同时一定要认真研究一下,最后祝大家好运。

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